土地転賃貸借契約期日迫る!

ご存じでしたか。幕張ベイタウンで最初に分譲された街区(パティオス1番街~6番街)では、土地の転貸借契約の更新時期が迫っています。

幕張ベイタウンには、住宅事業者(デベロッパー)が建物を分譲した分譲マンションと、URや住宅供給公社が賃貸している賃貸マンションがあります。

このうち、分譲マンションについては、ほとんどのマンションで建物部分については各区分所有によって区分所有されていますが、その敷地については、各区分所有者がそれぞれ住宅事業者と賃貸借契約を結び、毎月の地代を払って土地を借りている状況にあります。(一部のマンションだけは、敷地も分譲されています。)

そして、この契約は、もともと千葉県が所有している土地を各住宅事業者が30年の期間で賃貸借し、更に各住宅事業者から各区分所有者に転貸借するという形式をとっています。

また、この契約では、当初30年が過ぎた後は、特段の異議申し出がない限り、更に30年間、契約を更新することとなっており、またその際には、各区分所有者は住宅事業者に一定の方法により算定された更新料を支払うこととなっています。

(土地転貸借契約約款では、更新料の額については、「期間満了年度の転賃借権価格の5%以内で、千葉県と各住宅事業者との間で協議の上決定することや、転賃借権価格は期間満了年度に千葉県が委託する不動産鑑定によるものとすること」などが規定されていることが多いようです。)

分譲マンションを取得された際の書類の中には必ずこの「土地転貸借契約」の関係書類が含まれているはずですので、この機会にあらためて確認されてみることをお勧めします。

特に、幕張ベイタウンで最初に分譲されたパティオス1番街~6番街では、土地転貸借の契約期間は2025年2月までとなっているので、更新時期まであと1年あまりになっていることになります。

にもかかわらず、契約更新に際して求められる更新料やその後の地代負担についての情報は、千葉県からも各住宅事業者からも具体的な情報がまだ公表されていません。

幕張ベイタウン協議会としても、この土地転貸借契約更新問題は幕張ベイタウンの各分譲街区に共通する課題でもあることから、地域全体としての効果的な取り組みを目指して、注意喚起や情報収集・共有に努めてきました。

(各マンションにおける土地転貸借契約は、本来は各区分所有者と各住宅事業者との間の契約なので、管理組合や幕張ベイタウン協議会も契約の当事者ではありませんが、ベイタウンの住民の今後の生活設計やマンションの資産価値にも関係する事項とも考えられることから、当協議会としても強い関心を持って可能な範囲で対応しているところです。)

具体的には、これまで次のようなことを実施してきました。

・2022年1月に、各分譲街区管理組合に注意喚起、情報共有を促すアンケートを実施

・2022年7月に、アンケート結果報告会を開催

・2022年9月に、各分譲街区マンション管理組合の情報交換の場として、土地転貸借契約更新に係る連絡会(第1回)を開催

・2023年3月に、土地転貸借契約更新に係る連絡会(第2回)を開催

・2023年3月に、各街区管理組合理事長、幕張ベイタウン協議会会長の連名により、千葉県企業局長あてに、早期の情報開示、説明を求める「お願い文」を送付

(各街区管理組合理事長からはそれぞれの住宅事業者あてに同様な「お願い文」を送付)

・現在は、連絡会参加街区管理組合の連絡体制としてグループメールを立ち上げ、引き続き情報交換を行っています。

このような活動を通して、ベイタウン住民の間にも少しずつ関心が広がってきていると思われ、先日には9月の県議会本会議において県と住宅事業者との協議状況などについての質疑もなされましたが、県の答弁は、各街区の住宅事業者と合同で現在協議を進めている、というだけで、具体的協議結果についてはいまだ明らかにされていません。

また、街区管理組合から住宅事業者へ問い合わせた結果も、県と協議中のため管理組合に連絡できることはまだないとの状況です。

パティオス1番街~6番街での契約更新時期(2025年2月)に続いて、2026年にはパティオス8、10、11、12番街が更新時期になり、またその後にも次々と更新時期を迎えるマンションが出てきます。パティオス1番街~6番街での事例が前例となり、そこでの考え方がその後に続くマンションでの更新時にも引き継がれていくことが予想されます。

土地転貸借契約は各区分所有者と各住宅事業者との間の契約です。分譲街区の区分所有者の皆さんにおかれては、是非この問題に関心を持っていただき、各街区の管理組合や当協議会などからも情報収集をして、納得のできる契約更新ができるようにしていただきたいと思います。

当協議会としても今後ともこの問題についての情報共有に努めていく予定ですので、時々HPをチェックしてみて下さい。