土地転貸借契約の更新

幕張ベイタウンで最初に分譲された街区(パティオス1番街~6番街)では、土地の転貸借契約の更新時期が迫っています。

 

<はじめに>

幕張ベイタウン協議会は土地転貸借契約の当事者ではありませんが、この問題に対するベイタウン住民の不安の声を受け、この問題がベイタウンの各分譲街区に共通する課題でもあることから、当事者である各街区の区分所有者や区分所有者で構成される各街区管理組合の主体的取組を支援する立場で、情報の収集・共有や連絡会の設置・運営などを行っているものです。

 

〇土地転貸借の仕組み

幕張ベイタウンの分譲マンションのうち、ほとんどのマンションでは、建物部分は各住戸の所有者によって区分所有されていますが、その敷地については、各所有者がそれぞれのマンションの住宅事業者と賃貸借契約を結び、毎月の賃料(地代)を払って土地を借りている状況にあります。(一部のマンションだけは、敷地も分譲されています。)

 

そして、この土地は幕張ベイタウンの住宅地事業を行った千葉県が所有し続けていて、各マンションの住宅事業者は30年の期間で県から貸付を受け、更に各住宅事業者から各区分所有者に転貸借する仕組みになっています

(初期分譲街区の分譲時資料から)

 

〇土地転貸借契約の更新

また、この契約では、当初30年が過ぎた後は、特段の異議申し出がない限り、更に30年間、契約を更新することとなっていますが、その際には、各住戸の区分所有者は住宅事業者に一定の方法により算定された更新料(1)を支払うこととなっています。

 

〇更新料及び更新後の地代についての情報

特に、幕張ベイタウンで最初に分譲されたパティオス1番街~6番街では、土地転貸借の契約更新時期まであと1年あまりに迫っており、それぞれの街区の管理組合から各住宅事業者に問い合わせをしているところですが、契約更新の際の更新料やその後の地代負担についての具体的な情報はいまだに伝えられていない状況です。(20242月現在)

 

 

 〇各街区の契約更新

パティオス1番街~6番街での契約更新時期(20252月)に続いて、2026年にはパティオス8、101112番街が更新時期になり、またその後も更新時期を迎えるマンションが続きます。来年のパティオス1番街~6番街での事例が前例となり、そこでの考え方がその後に続くマンションでの更新時にも引き継がれていくことが予想されます。

 

 土地転貸借契約は各区分所有者と各住宅事業者との間の契約です。分譲街区の区分所有者の皆さんにおかれては、是非この問題に関心を持っていただき、30年目の契約更新時期に納得のできる契約更新ができるようにしていただきたいと思います。

当協議会としても今後ともこの問題についての情報収集・共有に努めていく予定ですので、時々HPをチェックしてみて下さい。

 

1)

土地転貸借契約約款では、各街区とも、更新料の額については、期間満了年度の転賃借権価格の5%以内で、千葉県と各住宅事業者との間で協議の上決定することや、転賃借権価格は期間満了年度に千葉県が委託する不動産鑑定によるものとすることなどが共通して規定されているようです。分譲マンションを取得された際の書類には「不動産売買契約書」の他「重要事項説明書」の中に「土地転貸借契約約款」が必ず含まれているはずですので、この機会にあらためて確認されてみることをお勧めします。

 

 

<参考>

 幕張ベイタウン協議会では、この問題に関してこれまで以下のような活動を行ってきました。今後も地域全体としての効果的な取り組みを目指して、引き続き注意喚起や情報収集・共有に努めていく予定です。

 

2022年1月に、各分譲街区の管理組合に注意喚起、情報共有を促すアンケートを実施。

2022年7月に、アンケート結果報告会を開催。

2022年9月に、各分譲街区マンション管理組合の情報交換の場として、土地転貸借契約更新に係る連絡会の開催を支援(その後現在までに3回開催)。

2023年3月に、連絡会参加の各街区管理組合理事長連名により千葉県企業局長あてに早期の情報開示、説明を求める「お願い文」の提出を支援。

2023年7月に、問い合わせのあった県議会議員に議会での質問の参考となるよう状況を説明。

2024年2月に、県議会で質問予定の議員に各街区管理組合から地域の声を伝える面談の場を設定。