土地転貸借契約の更新

幕張ベイタウンで最初に分譲された街区（パティオス1番街～6番街）では、土地の転貸借契約の更新時期が迫っています。

〇土地転貸借の仕組み

幕張ベイタウンの分譲マンションのうち、ほとんどのマンションでは、建物部分は各住戸の所有者によって区分所有されていますが、その敷地については、各所有者がそれぞれのマンションの住宅事業者と賃貸借契約を結び、毎月の賃料（地代）を払って土地を借りている状況にあります。（一部のマンションだけは、敷地も分譲されています。）

そして、この土地は幕張ベイタウンの住宅地事業を行った千葉県が所有し続けていて、各マンションの住宅事業者は３０年の期間で県から貸付を受け、更に各住宅事業者から各区分所有者に転貸借する仕組みになっています。

（初期分譲街区の分譲時資料から）

〇土地転貸借契約の更新

また、この契約では、当初３０年が過ぎた後は、特段の異議申し出がない限り、更に30年間、契約を更新することとなっていますが、その際には、各住戸の区分所有者は住宅事業者に一定の方法により算定された更新料（※１）を支払うこととなっています。

〇更新料及び更新後の地代についての情報

特に、幕張ベイタウンで最初に分譲されたパティオス1番街～6番街では、土地転貸借の契約更新時期まであと１年あまりに迫っており、それぞれの街区の管理組合から各住宅事業者に問い合わせをしてきた結果、契約更新の際の更新料やその後の地代負担についての現時点での住宅事業者の考え方に関する情報がようやく各街区の管理組合に伝えられつつあるところです。（2024年３月時点）

協議会としても引き続きこうした状況を注視し、情報が明確になった段階で、本HPでも共有したいと考えています。

 〇各街区の契約更新

パティオス1番街～6番街での契約更新時期（2025年2月）に続いて、2026年にはパティオス８、10、11、12番街が更新時期になり、またその後も更新時期を迎えるマンションが続きます。来年のパティオス1番街～6番街での事例が前例となり、そこでの考え方がその後に続くマンションでの更新時にも引き継がれていくことが予想されます。

　土地転貸借契約は各区分所有者と各住宅事業者との間の契約です。分譲街区の区分所有者の皆さんにおかれては、是非この問題に関心を持っていただき、３０年目の契約更新時期に納得のできる契約更新ができるようにしていただきたいと思います。

当協議会としても今後ともこの問題についての情報収集・共有に努めていく予定ですので、時々HPをチェックしてみて下さい。

（※１）

土地転貸借契約約款では、各街区とも、更新料の額については、期間満了年度の転賃借権価格の5％以内で、千葉県と各住宅事業者との間で協議の上決定することや、転賃借権価格は期間満了年度に千葉県が委託する不動産鑑定によるものとすることなどが共通して規定されているようです。分譲マンションを取得された際の書類には「不動産売買契約書」の他「重要事項説明書」の中に「土地転貸借契約約款」が必ず含まれているはずですので、この機会にあらためて確認されてみることをお勧めします。