県企業局に対して、土地転貸借契約の更新、地代見直し等にかかる情報提供等に向けた要望書を提出しました。
本年5月23日に、幕張ベイタウン協議会（2名）、幕張ベイタウン自治会連合会（1名）、土地転貸借契約更新に係る連絡会（2名）及び鷲見県議の計6名で県企業局を訪ね、協議会会長・自治連会長・連絡会幹事の連名で県企業局に対し、住民に対して更新にかかる地代算出方法等について十分な説明ができるよう住宅事業者を指導し勉強会の開催を検討することや、更新後に住民が支払う子契約の地代を親契約の土地貸付料と100％連動させる運営を徹底すべく住宅事業者を適宜モニターすること、などを内容とする要望書を提出し、要望内容を説明しました。(要望書はこちら)
土地転貸借契約は各区分所有者と各住宅事業者との間の契約です。分譲街区の区分所有者の皆さんが、この問題に関心を持っていただき、３０年目の契約更新時期に納得のできる契約更新ができるよう、当協議会としても今後ともこの問題についての情報収集・共有に努めていく予定ですので、時々HPをチェックしてみて下さい。
＜参考図 土地転貸借契約の関係＞
＜参考＞
〇土地転貸借の仕組み
幕張ベイタウンの分譲マンションのうち、ほとんどのマンションでは、建物部分は各住戸の所有者によって区分所有されていますが、その敷地については、各所有者がそれぞれのマンションの住宅事業者と賃貸借契約を結び、毎月の賃料（地代）を払って土地を借りている状況にあります。（一部のマンションだけは、敷地も分譲されています。）
そして、この土地は幕張ベイタウンの住宅地事業を行った千葉県が所有し続けていて、各マンションの住宅事業者は３０年の期間で県から貸付を受け、更に各住宅事業者から各区分所有者に転貸借する仕組みになっています。
土地転貸借契約約款では、当初３０年が過ぎた後は、特段の異議申し出がない限り、更に30年間、契約を更新すること、その際には、各住戸の区分所有者は住宅事業者に一定の方法により算定された更新料を支払うこととなっている。
更新料の額については、期間満了年度の転賃借権価格の5％以内で、千葉県と各住宅事業者との間で協議の上決定することや、転賃借権価格は期間満了年度に千葉県が委託する不動産鑑定によるものとすることなどが共通して規定されている。
〇令和５年度までの協議会及び連絡会の主な取り組み
・2022年１月 各分譲街区の管理組合に注意喚起、情報共有を促すアンケートを実施
・2022年７月 アンケート結果報告会を開催
・2022年９月 土地転貸借契約更新に係る連絡会を開催（2024年5月までに6回開催）
・2023年３月 連絡会参加の各街区管理組合理事長連名で千葉県企業局長あてに早期情報開示を求める「お願い文」提出を支援
・2024年２月 鷲見県議会議員に各街区管理組合から地域の声を伝える面談の場を設定
・2024年３月 ２月県議会での県の関連答弁概要をHPに掲載
＜２月定例県議会における鷲見議員一般質問への県側答弁概要＞
新たな貸付期間30年に対し貸付料15か月相当額（借地権価額の約2.6％になる）を更新料とすること、更新後の貸付料（地代）については、現在の土地の評価額が貸付当初と比べて大幅に変動していることを踏まえ、改めて不動産鑑定を実施し算定し直すことで、県と住宅事業者では合意している。
更新料や貸付料等の住民説明については、契約の直接当事者である住宅事業者が行うべきものと考えており、当局から事業者に対し丁寧な説明をお願いしている。
〇最近の状況
幕張ベイタウンで最初に分譲されたパティオス1番街～6番街（来年2月が土地転貸借契約更新時期）の各街区管理組合から各住宅事業者や県に情報提供を求めてきた結果、契約更新の際の更新料やその後の地代負担についての情報が各住宅事業者から各街区管理組合に伝えられてきています（上記県答弁と同様の内容）。
しかしながら、未だ不明瞭な点も多いことから、各街区管理組合ではその根拠、考え方、手続き等について、各住宅事業者へ更に詳細な説明を求めているところです。（新地代の算定方法、管理組合の総会決議を求めている根拠、街区によりこれまで地代改定が適切になされなかった理由等。）